Cosa cambia davvero per chi affitta su Airbnb o Booking
Il mercato degli affitti brevi continua a crescere in tutta Italia, ma negli ultimi anni la normativa è diventata sempre più articolata.
A partire dal 1° gennaio 2026 è stata introdotta una novità importante che riguarda direttamente chi affitta immobili per periodi brevi attraverso piattaforme come Airbnb, Booking o altri portali.
Il punto centrale riguarda la distinzione tra attività occasionale e attività imprenditoriale.
Il nuovo limite introdotto nel 2026
La principale novità introdotta riguarda il numero di immobili gestiti.
La normativa stabilisce che superati i due appartamenti destinati ad affitti brevi si è automaticamente considerati imprenditori.
Di conseguenza diventa obbligatoria l’apertura della partita IVA e l’attività rientra nel regime d’impresa.
Questo significa che chi gestisce tre o più appartamenti attraverso piattaforme di intermediazione o altri canali non può più considerare questa attività come semplice gestione privata del proprio patrimonio immobiliare.
L’obiettivo del legislatore è distinguere più chiaramente tra:
- proprietari che affittano occasionalmente
- operatori che svolgono un’attività economica organizzata.
Tuttavia, bisogna fare attenzione ad un altro elemento. Con uno o due appartamenti non sempre si è automaticamente fuori dall’attività imprenditoriale.
Molti proprietari, infatti, pensano che rimanendo sotto il limite dei due immobili sia sempre possibile operare senza partita IVA. In realtà non è necessariamente così.
La normativa richiede di valutare anche il tipo di servizi offerti agli ospiti.
Se l’attività si limita alla messa a disposizione dell’immobile con servizi minimi necessari, come:
- pulizia dell’alloggio
- cambio della biancheria
si rimane generalmente nell’ambito della gestione non imprenditoriale, in quanto tali servizi sono considerati funzionali alla locazione dell’immobile.
La situazione cambia quando si introducono servizi accessori tipici dell’attività ricettiva, ad esempio:
- trasferimenti da e per aeroporto o stazione
- organizzazione di attività turistiche
- servizi personalizzati per gli ospiti
- pacchetti di soggiorno o esperienze.
In questi casi, l’attività può essere considerata organizzata e continuativa e quindi imprenditoriale anche con un solo appartamento.
Il ruolo delle piattaforme digitali
Piattaforme come Airbnb o Booking hanno reso estremamente semplice entrare nel mercato degli affitti brevi. Tuttavia, la semplicità operativa non elimina gli obblighi fiscali.
Le piattaforme svolgono il ruolo di intermediari e facilitano l’incontro tra domanda e offerta, ma la responsabilità fiscale rimane sempre in capo al proprietario o al gestore dell’immobile.
Per questo motivo è importante distinguere tra:
- locazione breve occasionale
- attività organizzata di ospitalità.
Attenzione alle normative regionali
Un altro aspetto spesso trascurato riguarda la normativa regionale.
In Italia molte regole sugli affitti brevi sono disciplinate a livello locale e possono riguardare:
- registrazione dell’immobile
- comunicazioni turistiche
- codici identificativi regionali
- limiti territoriali.
Di conseguenza è fondamentale verificare, non solo la normativa nazionale, ma anche quella applicabile nella propria regione.
Quando conviene valutare una struttura imprenditoriale
Chi gestisce più immobili o ha intenzione di espandere l’attività dovrebbe valutare in modo strategico il modello di gestione.
In alcuni casi aprire una partita IVA e organizzare l’attività in forma imprenditoriale può offrire vantaggi come:
- possibilità di dedurre costi;
- gestione più strutturata dell’attività.
Al contrario, chi affitta uno o due immobili in modo occasionale potrebbe preferire mantenere una gestione più semplice.
Conclusione
La novità del 2026 rende più chiaro il confine tra attività privata e attività imprenditoriale negli affitti brevi.
Tre elementi diventano centrali:
- numero di immobili gestiti;
- servizi offerti agli ospiti;
- normativa regionale applicabile.
Per questo motivo chi opera nel settore dovrebbe valutare con attenzione la propria posizione prima di ampliare l’attività.
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